A imunidade do ITBI na integralização de capital volta ao Plenário do Supremo Tribunal Federal em 9 de outubro de 2026, e falta apenas um voto para a vitória dos contribuintes. Para o empresário que está transferindo imóveis para uma holding patrimonial, a decisão pode pôr fim a uma longa discussão sobre a cobrança do ITBI na integralização de imóveis em empresas com atividade imobiliária.
Hoje, muitas prefeituras cobram o ITBI quando o imóvel entra no capital social de uma empresa cuja atividade principal é a locação ou a compra e venda de imóveis. É exatamente o desenho de uma holding patrimonial. O resultado é uma conta que trava sucessões e reorganizações que, do ponto de vista de governança, seriam óbvias.
Neste artigo, explicamos o que o STF está decidindo, para quem a tese deve ajudar, quais benefícios um empresário pode esperar e quais riscos continuam de pé. Apesar da tendência favorável, existem cuidados que deverão ser observados.
O que está em jogo para o dono da empresa?
O ITBI é o imposto municipal cobrado quando um imóvel muda de dono. Quando o sócio transfere um imóvel para a empresa como forma de pagar a sua parte no capital social, a operação se chama integralização de capital.
A Constituição protege essa operação. O artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição Federal diz que o ITBI não incide sobre bens incorporados ao patrimônio da empresa em realização de capital. Mas o texto traz uma exceção: a proteção não vale se a atividade principal da empresa for a compra e venda de imóveis, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.
A briga está na interpretação, pois as prefeituras entendem que a exceção vale também para a integralização de capital, já os contribuintes buscam afastar esta exceção e o Tema 1348 da repercussão geral (RE 1495108), que envolve o município de Piracicaba (SP), vai resolver essa dúvida para todo o país.
O que é uma holding patrimonial e por que tantos empresários a utilizam?
Holding patrimonial é uma empresa usualmente criada para ser dona dos bens da família, como imóveis, participações societárias e aplicações, em vez de cada pessoa manter tudo em seu nome. Ela não vende produtos nem presta serviços ao mercado. Seu papel é organizar, proteger e transmitir patrimônio.
Pense nela como o conselho de administração do patrimônio da família. Ela define quem decide, quem recebe os resultados e o que acontece quando um sócio morre, se divorcia ou deixa de ter condições de gerir. Isso não se confunde com a holding operacional, que controla empresas que produzem e vendem.
A estruturação patrimonial acompanha um movimento maior de profissionalização das empresas familiares. O KPMG Global Family Business Report 2026 indica que o modelo de empresas geridas pela própria família deve recuar de 49% para 12% até 2035 no mundo, e de 48% para 8% no Brasil. O mesmo levantamento mostra que apenas 22% das empresas familiares brasileiras afirmam ter uma estrutura abrangente de gestão de riscos. Na nossa experiência, parte dessa profissionalização passa por separar o patrimônio da família da operação, e a holding patrimonial é o instrumento usual para isso.
Exemplo prático: a família que construiu R$ 100 milhões de faturamento e agora precisa organizar a sucessão
Caso ilustrativo. Nomes e números são fictícios e as alíquotas variam por município.
A família Prado levou 30 anos para construir um grupo de distribuição com faturamento anual de R$ 120 milhões. O fundador tem 68 anos, dois filhos já atuando na gestão e um terceiro que não trabalha na empresa. O patrimônio imobiliário, avaliado em R$ 40 milhões, está no nome pessoal do fundador e da esposa: o centro de distribuição, a sede e quatro imóveis alugados.
Os riscos são conhecidos de quem já passou por isso. Em caso de falecimento, os imóveis entram em inventário e ficam travados por anos. Os filhos herdam frações iguais de imóveis que a empresa usa, o que cria um condomínio familiar sem regra de decisão. E o patrimônio pessoal do fundador fica exposto a qualquer passivo que o grupo venha a ter.
A solução desenhada com os assessores tem três etapas. Primeiro, a criação de uma holding patrimonial, a Prado Participações. Segundo, a transferência dos imóveis para ela, como pagamento de capital social. Terceiro, a doação gradual de quotas aos filhos, com reserva de usufruto ao fundador e um acordo de sócios que define governança e regras de saída. A holding passa a alugar os imóveis para a empresa operacional.
O terceiro passo tem custo próprio. As novas regras do ITCMD, que passam a valer em 1º de janeiro de 2027, tendem a encarecer a doação de quotas de holdings familiares e a dar mais peso à avaliação dos bens, como explicamos em nosso artigo sobre ITCMD 2026 e o planejamento patrimonial com holdings. Economizar o ITBI na entrada e descuidar do ITCMD na doação é resolver apenas metade da conta.
É aqui que o ITBI entra na conta. Com uma alíquota ilustrativa de 3%, a transferência de R$ 40 milhões em imóveis pode custar muito ou nada, a depender da decisão do STF e do desenho da operação:
| Cenário | Capital social | Valor dos imóveis | Excedente | ITBI estimado |
|---|---|---|---|---|
| Imunidade reconhecida, capital compatível com os imóveis | R$ 40 milhões | R$ 40 milhões | R$ 0 | R$ 0 |
| Prefeitura cobra sobre o valor total | R$ 40 milhões | R$ 40 milhões | Não se aplica | R$ 1,2 milhão |
| Imunidade reconhecida, capital subdimensionado | R$ 25 milhões | R$ 40 milhões | R$ 15 milhões | R$ 450 mil |
Perceba o que a tabela mostra. A diferença entre o primeiro e o segundo cenário é caixa, no valor de R$ 1,2 milhão. A diferença entre o primeiro e o terceiro é de má estruturação, e não de tese jurídica. Como a holding da família Prado vai alugar imóveis, ela se encaixa justamente na discussão do Tema 1348.
Como o STF está julgando o Tema 1348?
O julgamento começou no Plenário Virtual, recomeçou do zero ao ser levado ao Plenário presencial e agora volta ao virtual. A retomada da votação está pautada para 9 de outubro de 2026, segundo reportagem do Valor Econômico. O relator, ministro Edson Fachin, reconhece a imunidade independentemente da atividade preponderante da empresa, limitada ao valor do capital social, e com a ressalva de que os municípios podem provar simulação ou fraude à lei.
Qual é o placar atual?
| Ministro | Posição | Observação |
|---|---|---|
| Edson Fachin (relator) | Favorável | Imunidade independente da atividade preponderante, limitada ao capital social, com ressalva de simulação e fraude |
| Cristiano Zanin | Favorável | Acompanhou o relator e propôs a ressalva sobre simulação e fraude à lei |
| André Mendonça | Favorável | Acompanhou o relator |
| Nunes Marques | Favorável | Acompanhou o relator |
| Luiz Fux | Favorável | Acompanhou o relator |
| Alexandre de Moraes | Voto pendente | Redator do acórdão do Tema 796. Advogados do contribuinte esperam que mantenha a posição favorável do Plenário Virtual |
| Cármen Lúcia | Voto pendente | Advogados do contribuinte esperam que acompanhe o relator |
| Demais ministros | Sem voto divulgado | Nenhum voto contrário foi noticiado |
São cinco votos favoráveis. A maioria exige seis. Placar parcial não é decisão: o resultado só existe quando o Plenário conclui o julgamento e fixa a tese. A tabela reflete a reportagem de 2 de outubro de 2026.
Quais precedentes do STF já apontam nessa direção?
A base está no julgamento do Tema 796, que já reconheceu que a Constituição protege a entrada de imóveis no capital social. Neste sentido é o entendimento do E. STF:
“A Constituição de 1988 imunizou a integralização do capital por meio de bens imóveis, não incidindo o ITBI sobre o valor do bem dado em pagamento do capital subscrito pelo sócio ou acionista da pessoa jurídica (art. 156, § 2º).”
(STF; Recurso Extraordinário 796376; Rel. Min. Marco Aurélio, redator para o acórdão Min. Alexandre de Moraes; Tribunal Pleno; julgado em 05/08/2020)
Há ainda um segundo ponto, que é o coração do Tema 1348. No voto condutor do Tema 796, o ministro Alexandre de Moraes tratou a imunidade da primeira parte do dispositivo como incondicionada. A leitura aparece registrada em decisão posterior do STF:
“Na ocasião, o redator para o acórdão, Min. Alexandre de Moraes, assentou que as hipóteses excepcionais inscritas no dispositivo não se referem à imunidade prevista na primeira parte do dispositivo. Consignou ainda que esta é incondicionada, desde que, por óbvio, refira-se à conferência de bens para integralizar capital subscrito.”
(STF; Recurso Extraordinário 1449120, decisão monocrática; Rel. Min. Gilmar Mendes; julgado em 13/06/2024)
Esse trecho não entrou na tese fixada em 2020. Por isso as prefeituras mantiveram a cobrança. O Tema 1348 existe para fechar essa lacuna.
Por que o TJSP ainda cobra o ITBI, e por que isso deve mudar?
Enquanto o STF não fixa a tese, o Tribunal de Justiça de São Paulo mantém a jurisprudência restritiva. Câmaras de Direito Público seguem exigindo a análise da atividade preponderante e rejeitam a imunidade incondicional. A 18ª Câmara afirma que o Tema 796 não resolveu a questão e que votos isolados do Plenário Virtual não vinculam os tribunais estaduais:
“[…] votos isolados proferidos em ambiente virtual não vinculam o Poder Judiciário estadual […] Tema 796 do STF (RE nº 796.376/SC) que versou exclusivamente sobre a tributação do valor excedente ao capital integralizado, sem afastar a exigência de comprovação da atividade preponderante prevista nos arts. 156, § 2º, I, da Constituição Federal e 36, I, e 37 do Código Tributário Nacional […]”
(TJSP; Apelação / Remessa Necessária 1153385-15.2025.8.26.0053; Rel. Henrique Harris Júnior; 18ª Câmara de Direito Público; julgado em 30/09/2026)
A 14ª Câmara faz o mesmo e reconhece que a questão está em aberto no Supremo:
“Jurisprudência da 14ª Câmara de Direito Público que afasta a tese de imunidade incondicionada das transmissões para realização de capital social, matéria ainda pendente de julgamento pelo STF no Tema 1.348.”
(TJSP; Apelação 1005478-73.2025.8.26.0073; Rel. Marcos Pimentel Tamassia; 14ª Câmara de Direito Público; julgado em 29/09/2026)
Por que a posição do TJSP deve mudar se o STF decidir a favor do contribuinte?
Há quatro razões, e todas partem do próprio raciocínio do tribunal paulista.
O fundamento desaparece. O TJSP diz que não há tese vinculante e que o Tema 796 só tratou do excesso. Com a tese fixada no Tema 1348, esse argumento deixa de existir.
O TJSP já segue o STF quando há tese. Em julgamento de 1º de outubro de 2026, a 14ª Câmara aplicou o limite do Tema 796 e afirmou que ele decorre diretamente da interpretação constitucional vinculante, independentemente de lei municipal: “A aplicação do Tema 796 do STF decorre diretamente da interpretação constitucional vinculante, independendo de lei municipal superveniente […]” (TJSP; Apelação Cível 1002791-24.2026.8.26.0224; Rel. Carlos Alberto Corrêa de Almeida Oliveira; 14ª Câmara de Direito Público; julgado em 01/10/2026).
A lei exige o reexame. Pelo artigo 1.040 do Código de Processo Civil, publicado o acórdão paradigma, o tribunal de origem reexamina os casos cujo acórdão contrarie a orientação do tribunal superior.
As regras locais perdem suporte. O TJSP apoia a cobrança no Código Tributário Nacional e em leis municipais. Se o STF entender que a exceção da atividade preponderante não alcança a integralização de capital, essas regras não podem ampliar o que a Constituição limitou.
A expectativa é de mudança, e não de certeza. Se a tese vier com ressalvas, como simulação, fraude ou ausência de atividade, o TJSP continuará examinando cada caso. Mas o fundamento principal da cobrança de hoje cai.
Quais são os benefícios e os riscos para quem vai estruturar uma holding?
Benefícios
Eficiência financeira. Elimina ou reduz um custo de entrada que, no caso da família Prado, chegaria a R$ 1,2 milhão.
Previsibilidade. Reduz a litigiosidade com as prefeituras e a necessidade de discutir cada operação na Justiça.
Sucessão com governança. Viabiliza a organização que evita inventário travado, condomínio familiar sem regras e disputas entre herdeiros.
Proteção patrimonial. Separa os imóveis da família do risco da operação, quando feita no tempo certo e com propósito real.
Riscos
A decisão ainda não existe. Até a fixação da tese, a prefeitura cobra. Esperar, discutir em juízo ou recolher e pedir restituição são caminhos com custos de caixa e prazos diferentes.
Limite do capital social. O que exceder o capital subscrito paga o imposto, conforme o Tema 796.
Simulação e fraude. O relator incorporou ao voto a ressalva proposta pelo ministro Zanin: os municípios podem demonstrar simulação ou fraude à lei. O ordenamento já prevê instrumentos para isso, como a simulação do artigo 167 do Código Civil e a desconsideração de atos dissimulados do artigo 116 do Código Tributário Nacional.
Holding sem atividade real. O STF vem negando a imunidade a holdings sem operação, tratando o tema como questão de fatos, e o Tema 1348 pode não resolver isso. Em decisão monocrática recente, a ministra Cármen Lúcia manteve a negativa a uma holding familiar e deixou claro que a discussão era outra:
“Inaplicável, na espécie, o Tema 796 da repercussão geral, pois o Tribunal de origem não analisou eventual excesso entre o valor do imóvel e o capital integralizado, mas sim a ausência de atividade operacional ou exploração econômica do imóvel integralizado.”
(STF; Recurso Extraordinário 1617108, decisão monocrática; Rel. Min. Cármen Lúcia; julgado em 17/08/2026)
Credores. Holding criada com imóveis transferidos no curso de execuções pode ser atacada por fraude contra credores. O TJSP tem decisões recentes nesse sentido, como a Apelação Cível 1002453-20.2024.8.26.0483, da 2ª Câmara de Direito Privado, julgada em 29/09/2026.
Doação de quotas. O ITCMD incide sobre a doação das quotas da holding aos herdeiros, e as novas regras mudam esse custo a partir de 2027. O desenho da operação precisa considerar as duas etapas, e não só o ITBI.
Quem estrutura holding sem documentar propósito, atividade e coerência do capital social está apostando, e não planejando. É por isso que o trabalho precisa ser conduzido por profissional que domine, ao mesmo tempo, o direito tributário, o societário e o sucessório.
Quais erros mais comuns derrubam a economia de uma holding?
Capital social incompatível com o valor dos imóveis. O excedente fica exposto ao imposto.
Holding que existe só no papel. Facilita a tese de simulação e a negativa por falta de atividade.
Objeto social mal definido. Influencia o debate sobre atividade preponderante.
Venda do imóvel logo após a integralização. Transforma reorganização em revenda.
Falta de coordenação entre tributário, societário e sucessório. Resolver o ITBI e criar problema em outro tributo ou no contrato social é troca de risco.
Perguntas Frequentes sobre a imunidade do ITBI na integralização de capital
O que é a imunidade do ITBI na integralização de capital?
É a regra da Constituição que impede a cobrança do ITBI quando um imóvel é transferido para uma empresa como pagamento de capital social. Está no artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição Federal.
Na prática, o sócio transfere o imóvel à empresa em troca de quotas ou ações, e o município não pode cobrar o imposto sobre essa transferência, respeitados os limites fixados pelo STF.
O STF já decidiu se a imunidade vale para empresas imobiliárias e holdings que alugam imóveis?
Ainda não de forma definitiva. O tema está em julgamento no Tema 1348 (RE 1495108), e a retomada foi incluída na pauta de 9 de outubro de 2026. Cinco ministros já acompanharam o relator, que reconhece a imunidade independentemente da atividade preponderante. Falta um voto para a maioria.
Até a conclusão e a fixação da tese, o assunto segue sem decisão final.
Toda transferência de imóvel para holding ficará livre de ITBI?
Não. Mesmo que prevaleça o voto do relator, a imunidade fica limitada ao valor do capital social a ser integralizado, conforme o Tema 796. O excedente paga o imposto.
Além disso, o município pode demonstrar simulação ou fraude à lei para afastar a imunidade em operações abusivas.
Por que o TJSP ainda cobra o ITBI de holdings?
Porque ainda não existe tese vinculante no Tema 1348. As Câmaras de Direito Público do TJSP entendem que o Tema 796 tratou só do valor excedente ao capital e que a atividade preponderante precisa ser analisada.
Se o STF fixar tese favorável ao contribuinte, o tribunal paulista terá de reexaminar os casos que contrariem essa orientação, nos termos do artigo 1.040 do Código de Processo Civil.
Como evitar problemas ao integralizar imóveis em uma holding?
Estruture a operação com propósito empresarial e sucessório claro, capital social compatível com o valor dos imóveis, objeto social bem definido, atividade real e documentação consistente. Evite transferir bens no curso de execuções ou com intenção de revenda imediata.
Operações improvisadas são as que mais sofrem questionamento, justamente por parecerem simulação. Decisões recentes do STF e de tribunais estaduais também negam a imunidade a holdings sem atividade operacional.
Conclusão: a decisão pode baratear a sucessão, mas não dispensa o rigor
O STF está a um voto de reconhecer a imunidade do ITBI na integralização de capital, inclusive para empresas de atividade imobiliária. Para quem organiza patrimônio e sucessão em uma holding, isso pode significar economia de caixa relevante e mais previsibilidade.
Mas a decisão favorável tem contornos claros: o limite do capital social, a possibilidade de o município provar simulação ou fraude e o risco da holding sem atividade real. Quem tratar a tese como carta branca assume um risco maior do que o imposto economizado.
Se você quer entender sua situação específica antes que o problema avance, o ideal é contar com uma assessoria jurídica que entenda de negócios, não apenas de processos.
Wellington Antunes da Maia, advogado de negócios, fundador do Da Maia Advogados. Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise de um caso concreto.
